Saiba como recolher o IR ao ter ganhos com venda de imóvel

Vender um imóvel como forma de investimento requer cuidados para tentar amenizar mordida do Leão sobre os ganhos. Aqueles que venderem o bem para utilizar o lucro como investimento ou que comprarem outro imóvel com valor inferior ao vendido terão de recolher Imposto de Renda sobre os ganhos por meio do programa da Receita Federal, o GCap. Depois de lançar os dados da venda neste programa e recolher o imposto, o contribuinte conseguirá relacionar essas informações na declaração anual do IR. O imposto sobre o lucro é sempre de 15%.

O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à data do recebimento do lucro. Ou seja, se o contribuinte deixou para recolher o imposto - referente a um lucro apurado em 2012 - durante o prazo de declaração do IR (até 30 de abril de 2013) pagará multa. Se um imóvel foi vendido em fevereiro do ano passado, o Imposto de Renda devia ter sido recolhido pelo GCap até o último dia útil de março de 2012. Se o recebimento for parcelado, é preciso pagar imposto na mesma proporção em que o contribuinte for recebendo os valores. 

Apenas está isento de pagar o IR, os contribuintes que venderem um imóvel para comprar outro mais caro ou de igual valor em até 180 dias a partir da venda – ou seja, quando não há lucro. Outra hipótese que desobriga o recolhimento do IR é para quem vender um imóvel por menos de R$ 35 mil. Há também a possibilidade de isenção para venda de imóvel até R$ 440 mil, mas neste caso é obrigatório que o bem vendido tenha sido o único imóvel do contribuinte no momento do venda.

Além disso, pela legislação tributária – que visa banir a especulação imobiliária -, há um prazo de “carência” de cinco anos para poder fazer a venda e compra de um novo imóvel sem cobrança do IR. “Se fizer essa operação em menos de cinco anos, o contribuinte vai pagar imposto”, afirma o consultor Antonio Teixeira Bacalhau da IOB Folhamatic.

Bacalhau lembra que os contribuintes costumam primeiro comprar um novo imóvel para depois vender o que já tinham, utilizando o dinheiro para quitar a dívida do novo empreendimento. “As pessoas costumam comprar um na planta e vender só depois o imóvel antigo”, diz Bacalhau. “Nestes casos, é preciso apurar ganho de capital sobre a venda do antigo”, afirma o consultor, lembrando que a legislação só prevê isenção do IR quando se vende primeiro um imóvel para depois comprar outro, por valor maior ou igual e em 180 dias.

Para efetivar a venda na declaração do IR, o contribuinte deve lançar as informações sobre a venda, como CPF ou CNPJ do comprador, valor recebido e forma de pagamento em “Discriminação” e zerar o valor do bem em “Situação em 31/12/12 (R$)”. Se, ao vender o imóvel, o contribuinte pagou comissão a corretores, é possível lançá-la como custo no momento de apurar o ganho de capital, o que vai diminuir a base de cálculo do IR.

“Para incorporar (a comissão ao) custo do valor do imóvel, é preciso ter documentos”, lembra o consultor do Conselho Regional de Contabilidade de São Paulo (CRC-SP), Sebastião Gonçalves dos Santos. “O ideal é fazer um cheque nominal ou uma transferência bancária identificando a pessoa e o recibo deve ter o nome de quem forneceu o comprovante e do corretor que recebeu a comissão.”

Está obrigado a fazer a declaração do IR em 2013 quem:

1- recebeu rendimentos tributáveis, sujeitos ao ajuste na declaração, cuja soma foi superior a R$ 24.556,65

2- recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma foi superior a R$ 40 mil

3- obteve, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas

4- relativamente à atividade rural:

a) obteve receita bruta em valor superior a R$ 122.783,25.

b) pretenda compensar, no ano-calendário de 2012 ou posteriores, prejuízos de anos-calendário anteriores ou do próprio anocalendário de 2012;

5 - teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300 mil;

6- passou à condição de residente no Brasil em qualquer mês e nesta condição se encontrava em 31 de dezembro;

7- optou pela isenção do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital proveniente da venda de imóveis residenciais por ter aplicado o capital na aquisição de outro imóvel localizado no País, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da venda do primeiro imóvel

Saiba quem será dispensado da declaração

1- Quem participa de sociedade conjugal ou união estável, e tenha os bens comuns declarados pelo outro cônjuge ou companheiro, não precisará fazer a declaração desde que o valor total dos seus bens privativos não exceda R$ 300 mil

2 - Caso conste como dependente em Declaração de Ajuste Anual apresentada por outra pessoa física, na qual tenham sido informados seus rendimentos, bens e direitos, caso os possua

3- Contribuintes ou dependentes que, em 31 de dezembro de 2012, tinham saldo de conta corrente bancária e demais aplicações financeiras com valor unitário de até R$ 140; tinham bens móveis - exceto veículos automotores, embarcações e aeronaves, bem como os direitos -, cujo valor unitário seja inferior a R$ 5.000; tinham um conjunto de ações e quotas de uma mesma empresa, negociadas ou não em bolsa de valores, bem como ouro ou outro ativo financeiro, em que valor seja inferior a R$ 1.000; dívidas cujo valor seja igual ou inferior a R$ 5.000