Financiamento de imóveis: entenda a diferença entre SAC e Price

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Fábio Bonillo
Direto de São Paulo

Quando o consumidor decide financiar a compra de um imóvel, tem que optar por um sistema de amortização do empréstimo que vai pedir ao banco ou construtora. Eles definem a maneira como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). O Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado somente pela Caixa Econômica Federal, já não é mais oferecido com frequência. Em todos eles, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total.

Sistemas de amortização devem ser levados em conta dependendo da renda do comprador
Sistemas de amortização devem ser levados em conta dependendo da renda do comprador
Foto: Getty Images

Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.

Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato.

Por exemplo: ao financiar R$ 100 mil a 14% ao ano (1,16% ao mês), por 120 meses, pelo sistema Price, as prestações mensais seriam de R$ 1.552,86, o que faria o comprador desembolsar R$ 186.319 até o fim do financiamento. A primeira prestação seria composta por R$ 1.160 de juros (ou 1,16% de R$ 100 mil) e R$ 392,86 de pagamento da dívida. Já a segunda parcela seria formada pelos juros em cima do saldo devedor, ou seja, 1,16% de R$ 99.607 (R$ 1.155,4), além de R$ 397,4 da dívida.

Pelo SAC, a primeira parcela, nas mesmas condições descritas acima, seria de R$ 2 mil, composta por R$ 833 referentes à amortização e R$ 1.167 referentes a juros. No segundo mês, a amortização continuaria a mesma, mas os juros diminuiriam a R$ 1.150, resultado de 1,16% do saldo devedor menos os R$ 833 pagos no mês anterior (R$ 99.167). Esta segunda parcela já seria menor, de R$ 1.983. Com isso, o desembolso total seria de R$ 172.796 ao fim do contrato.

A diferença mais latente entre os dois sistemas é que pelo Price as primeiras parcelas são mais baixas comparadas às primeiras do SAC. Contudo, como as parcelas pelo SAC vão diminuindo, em determinado momento a parcela pelo SAC fica menor, ao ponto de o saldo final do financiamento por esta última modalidade ficar mais barato.

SAC é recomendado, mas nem sempre possível
Para o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a taxa mais vantajosa é aquela que se adequa melhor à renda do comprador. Isto, porque os bancos não costumam a emprestar um montante em que a parcela do empréstimo fique maior que 30% da renda familiar do cliente. Com isso, a Tabela Price, com parcelas menores no começo do sistema, acaba tornando-se a única alternativa para alguns.

"O crédito oferecido é de 25% do que você ganha, então quem recebe R$ 2,8 mil, por exemplo, consegue (ter acesso a) uma prestação menor no Price", diz.

No entanto, ele recomenda o uso do SAC que, apesar de exigir uma renda maior por ter uma parcela inicial mais alta, permite ao comprador economizar no pagamento total do financiamento - no exemplo acima, foram poupados R$ 13,5 mil.

Quanto mais o comprador amortizar o saldo devedor, mais "barata" a dívida fica no futuro. E quanto menor o prazo de financiamento, menor também o montante cobrado em juros, apesar da prestação mais elevada.

Em ambos os sitemas, o cliente tem a possibilidade de quitar o saldo devedor no meio do financiamento, evitando assim pagar os juros que incidiriam nas parcelas seguintes. Embora incomum e sujeito às condições do banco, um cliente também pode trocar de sistema durante o financiamento de um imóvel. Contudo, segundo Oliveira, será feito um novo contrato e estabelecidas novas taxas de juros.

"O cliente tem o direito de pedir ajuda, e não a obrigação de saber. Muitos não sabem que podem escolher a taxa de financiamento, mas se você chegar para o banco e pedir uma simulação, eles são obrigados a fazer", acrescenta.

Terra

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