Diferença entre alta do aluguel e casa própria sugere bolha
- Fábio Bonillo
- Direto de São Paulo
Pagar aluguel pode ser uma opção financeira melhor do que a compra de um imóvel no atual cenário de valorização imobiliária, segundo analistas. De acordo dados que comparam a alta do valor dos aluguéis e a alta do preço dos imóveis novos, o País já apresenta sintomas de uma "bolha", pois o distanciamento entre entre esses dois indicadores é maior que sua média histórica.
Na opinião do professor e coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) em São Paulo, Willian Eid Junior, o momento não é bom para adquirir um imóvel. "e você quer morar bem, alugue. Deixe seu dinheiro aplicando e com ele pague o aluguel de um bom imóvel" afirma.
O valor do aluguel de imóveis residenciais na capital paulista subiu 14,7% nos últimos 12 meses até maio, segundo o índice FipeZap. No mesmo período, a alta dos preços de venda foi de 27,5%.
Para o professor, esse descompasso de crescimento das taxas dá indícios de que o mercado imobiliário enfrenta uma "bolha" De acordo com ele, os preços dos imóveis aumentaram demais devido à ampla oferta de crédito no País, enquanto a renda mensal do comprador não vem apresentando taxa de aumento na mesma proporção. Por isso, os proprietários acabam cobrando aluguéis menores, de até 0,3% do valor do imóvel, ao invés do 0,6% recomendado para que o proprietário obtenha rentabilidade.
"O apartamento que o ex-ministro da Casa Civil Antonio Palocci teria em seu nome em São Paulo, por exemplo, avaliado em R$ 4 milhões, tinha um aluguel de R$ 15 mil, o que na verdade teria que ser o aluguel para um imóvel de R$ 1,5 milhão, mas ninguém alugaria se fosse esse o preço", afirma.
Por isso, se um poupador tem R$ 200 mil guardados para comprar à vista um imóvel de mesmo valor, poderia aplicá-los na poupança, por exemplo, que rende cerca de 0,6% ao mês, e obter o suficiente para pagar o aluguel sem mexer no patrimônio inicial - considerando que o aluguel do imóvel escolhido por ele fosse de 0,6% do valor do imóvel, prática mais comum do mercado. Assim, ele manteria os R$ 200 mil e usaria parte de seu salário para pagar somente o condomínio, deixando para comprar o imóvel quando o preço ficasse mais atrativo.
No cálculo das despesas como locatário, porém, também é preciso levar em conta que o valor do aluguel é reajustado anualmente pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que variou 8,75% em 12 meses em junho.
Os inquilinos também pagam o valor do condomínio, que varia de acordo com a estrutura e localização do imóvel. Segundo o educador financeiro da MoneyFit Antonio de Julio, só compensa adquirir um imóvel em vez de alugá-lo se o valor do aluguel somado ao do condomínio for igual ou maior que a parcela de um financiamento imobiliário.
Contras
Apesar de o cenário ser desfavorável para a compra por causa da alta dos preços, ainda é mais indicado possuir um imóvel próprio do que alugar, na opinião do educador financeiro. "Se o imóvel não é seu, não pode reformar, e o proprietário pode retomá-lo a qualquer hora. Aluguel é bom para quem o trabalho exige mudança de cidade e para estudantes. Quem aluga fica inseguro por não ter um 'berço' próprio", diz De Julio.
Para o professor e pesquisador da Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas (EESP-FGV) Paulo Pichetti, a escolha entre a compra e o aluguel leva em conta a dinâmica do mercado. "Há também a disposição de colocar o patrimônio em risco, porque os preços dos imóveis e a própria rentabilidade mudam rapidamente. Pode ser mais vantajoso alugar em um ano, e no outro, não valer mais a pena", afirma.
A casa própria também tem que ser vista como um investimento para o futuro, na opinião de Antonio de Julio. "O mercado costuma dizer que o dinheiro que vai para o aluguel você não vê depois, porque usufrui, mas não dá retorno. Com um imóvel próprio, você pode alugar ou vender depois", afirma.
Se visto como um investimento, mesmo os juros pagos no financiamento (geralmente de cerca de 12% ao ano) não são dinheiro jogado fora, segundo o fundador da corretora de financiamento Canal do Crédito, Marcelo Prata. Ele acredita que a provável valorização do imóvel com o tempo acaba "absorvendo" e compensando esse gasto no futuro. "Caso o comprador não tivesse adquirido quando ele valia menos e o desejasse fazer agora, teria que desembolsar a quantia valorizada", diz.
O imóvel quitado no nome do comprador também pode ser usado como garantia em um financiamento, por meio do refinanciamento imobiliário, ainda pouco difundido no País. O valor financiado não pode ser maior que 50% do valor de avaliação do imóvel, e pode ser usado para qualquer fim. A desvantagem é que o comprador pode perder o imóvel caso não consiga pagar as prestações e nem renegociar a dívida, já que a financiadora fica como proprietária da casa enquanto o saldo devedor não é inteiro quitado, como acontece nas hipotecas.
