Fonte: INVERTIA

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Entenda como funcionam os fundos imobiliários

Sérgio Gwercman
do Invertia Brasil

Os fundos imobiliários são uma opção de investimento que tem crescido no País e que a maioria dos investidores ainda desconhece. Dentro do mercado imobiliário, no entanto, ganharam status de vedete. A idéia é simples: ao invés de comprar um imóvel num edifício, o investidor adquire uma parte de todo o empreendimento e torna-se sócio do negócio. Assim, não possui uma unidade indivisível, mas uma participação, que pode ser aumentada, vendida em partes e ainda render dividendos vinculados aos lucros dos empreendimentos.

"O fundo permite ao pequeno investidor ser sócio de um shopping ou de um hospital", afirma Arthur Parkinson, vice-presidente para mercado de capitais do Sindicato da Habitação (Secovi). Ao adquirir participação em um fundo, o aplicador passa a ser proprietário de uma cota dentro do negócio. A idéia é combinar a segurança de um imóvel com o retorno financeiro de um investimento com renda variável.

Há opções para todos os bolsos - os investimentos mínimos variam entre R$ 5 mil e R$ 70 mil. E muitos empreendimentos oferecem garantias de rentabilidade por determinado período de tempo, a taxas bastante atraentes (ver tabela). A renda do fundo é oriunda do aluguel do imóvel, algumas vezes assegurado pelo próprio empreendedor, como nos casos do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, ou do prédio da Caixa Econômica Federal, no centro do Rio de Janeiro.

Alguns fundos ainda lucram com o bom desempenho do empreendimento. O Hospital da Criança, por exemplo, lançado em São Paulo pelo Grupo Nossa Senhora de Lurdes, pode repassar até 8% de seu faturamento bruto para os cotistas. Em shoppings, é possível abocanhar parte do lucro das lojas, que têm o aluguel vinculado ao faturamento. Não é à toa, portanto, que o Shopping Pátio Higienópolis tenha se tornado exemplo de fundo imobiliário de sucesso. "Shopping é o produto que o mercado mais gosta de comprar. São mais de 200 inquilinos, o que dilui o risco. É mais versátil, porque se moderniza com o tempo e permite a troca das lojas que entram em decadência", diz o consultor Sérgio Belleza Júnior.

Os fundos foram criados em 1993 e regulamentados pela CVM no ano seguinte. Até 1999, o sistema funcionou voltado para os grandes investidores - em especial os fundos de pensão. A partir daquele ano, o governo passou a impor regras aos grandes fundos para desviá-los deste tipo de investimento. O mercado teve de se reinventar para se adaptar às mudanças. "Os fundos imobiliários se voltaram então para o pequeno investidor e tiveram de mudar suas características". Atualmente, 60 fundos imobiliários estão registrados na CVM, com um patrimônio líquido de R$ 1,87 bilhão.

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