Barata, casa em leilão pode ter armadilha; saiba se precaver
A ideia de comprar um imóvel por um preço abaixo do mercado é sedutora para quem procura uma casa ou um apartamento para morar ou investir. Esse é um dos pontos atraentes dos leilões imobiliários: pode-se conseguir desconto significativo em relação ao valor comercial. No entanto, é preciso tomar uma série de cuidados para evitar armadilhas ou não se frustrar.
Há dois tipos básicos. No judicial, uma casa ou um apartamento vai a leilão porque um juiz já determinou que o bem deva ser vendido para pagar dívidas a um credor. No extrajudicial, uma instituição, geralmente banco ou financiadora, coloca a propriedade à venda, por exemplo, os leilões da Caixa Econômica Federal.
O diretor da ABMH (Associação Brasileira de Mutuários da Habitação), Marcelo Nogueira, aponta que essas formas não são bons modelos para quem quer se mudar rapidamente. O leilão judicial, sobretudo, é um processo frequentemente demorado, em que não é raro haver problemas com a documentação ou mesmo relativos às edificações. Regularizar o imóvel judicialmente leva, em média, de seis meses a um ano, tempo em que se oficializa a transação e em que o juiz determina a emissão da posse.
Entre os principais problemas estão imóveis envolvidos em problemas judiciais, excesso de débitos pendentes, danos que comprometem a estrutura física da edificação. "Tem gente que compra um imóvel sem ao menos visitá-lo, conhecer os arredores e falar com a vizinhança", afirma Nogueira.
"É uma caixinha de surpresas. Nenhum leiloeiro vai passar o que realmente acontece com o imóvel, o papel dele é vender pela melhor oferta possível. Cabe ao comprador ir atrás dessas informações. Também é preciso analisar a documentação."
Não chega a ser raro que, mesmo no leilão extrajudicial, o imóvel ainda esteja ocupado. Nesse caso, o novo proprietário terá de negociar um acordo para saída do morador ou entrar com uma ação de despejo.
Segundo o advogado Marcelo Parahyba, especialista em direito imobiliário, é importante o interessado procurar orientação de um profissional, principalmente no leilão judicial. "Mesmo após a arrematação existe uma série de procedimentos a serem adotados na Justiça para liberação do imóvel. Um profissional especializado pode verificar o processo desde o início, antes de o leilão ocorrer. Somente assim é possível fazer um negócio com a segurança necessária."
Embora as dívidas possam levar a propriedade a leilão, o comprador não herda necessariamente esses débitos. A análise do processo é que indica se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. Se houver pendências, é possível que o valor seja abatido do total pago por quem deu o melhor lance.
De qualquer forma, o leilão tem um custo. O comprador não tem de arcar só com o lance. Há ainda os seguintes acréscimos: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de ISS. Parahyba explica que, em geral, 30% do valor é pago no arremate e o restante, em 15 dias.
O comprador não precisa participar diretamente do evento; se preferir, assina uma procuração e envia um representante, frequentemente um advogado. O imóvel também pode ser adquirido por um grupo de pessoas e por pessoa jurídica.
Como regra usual, após o juiz determinar a venda em leilão, faz-se um edital em que constam duas datas para a realização do evento. No primeiro dia, são aceitas somente ofertas iguais ou superiores à avaliação do imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado. Se não houver interessado na primeira data, o imóvel é oferecido em novo leilão, pela metade do valor.
